到底买哪家的房子，才能不爆雷？

这个中秋节，风云突变。

又一家有地产黑马之称的房企，出事了。

这家江西地头蛇，在香港资本市场遭遇了“黑色星期一”——股价在短短两小时之内暴跌了接近90%。

在如此强大的跌盘带动下，整个香港地产股哀鸿遍野。

放个当天的K线，给大家感受一下。

这样的跳水幅度，真是让大A股叹为观止。

同步流出的有两个消息。

首先是新力控股全员“腰斩式”降薪——

财联社表示，这个消息已经得到了公司内部相关人士的证实，也就是说，公司进入困难时期，已经被坐实。

其次，是新力控股创始人血泪控诉自己遭遇“金融诈骗”的pdf文件。

关于这个文件，新力方面已经发声明澄清不实，但不妨看一眼开头的表述——

嗯，销售额增长太快带来的超高负债，这两组公开数据，终归是没有大毛病的。

但如果我们梳理一下，会发现，对于整个行业而言，恒大事件已经成了一个转折点。

在此之前，虽然有房企爆雷，但毕竟是零星小众，而现在，大家对于行业的信心逐步坍塌，一夜塌楼的房企越来越多，从点到面，人人自危。

我们的评论区，开始越来越多地出现这样的留言——

而准业主们的担忧，已经具体到了某一个小区——

那么，对于购房者来说，到底什么样子的房子，才能买得足够安全呢？

第一道铁律，还是“三道红线”。

“三道红线”在去年推出，初衷是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程。

简单点说，这个政策就是为了挤泡沫而生的。

其实，对于地产这种资本密集型行业来说，背负一定量债务是非常正常的，只要规模可控，各项回款顺利，还债就不是大问题。

但“三道红线”出台之后，本来债台高筑的房企们已经融资受限，再加上最近几个月，各种调控政策压顶，买房意愿降低，按揭放款变慢，慢慢地，连销售回款也变成了大问题——

屋漏偏逢连夜雨。

虽然我们在《那些踩了红线的房企，到底是怎么“降档”的？》里面提到过，房企有各种各样的财技去规避“三道红线”，实现降档。

但是，那些连财技都玩不溜的，明显就是在这轮大逃杀中最危险的一群。

所以，从大概率上来说，踩线越少的，还是越安全。

不多说，贴个图吧。

而这“三道红线”也并非每条都是洪水猛兽。

从当下来看，和爆雷最相关的指标，是现金短债比。

现金短债比是企业在一定时期内货币资金同短期债务的比率，简单点说，就是“马上可以用来还债的钱”和“马上要还的债”之间的比例，小于1就有资金链断裂的风险。

然后，再看看上面这张图，已经爆雷的泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展，现金短债比都在0.3以下，而恒大的现金短债比是0.67，也明显低于同档房企。

那些在这个指标上比恒大还要低的，得千万小心。

当然，光看三道红线，也是不太准确的。

因为“三道红线”的监测对象是有息负债，所以，对于开发商来说，降档方式之一，就是将债务调整为无息化。

房企有各种各样的财技，去规避“三道红线”，成为“合规房企”。

但是，表外的庞大资金鸭梨，照样可以把公司拖到摇摇欲坠。

所以，还要再关心几个典型的指标。

1、 应付票据/应付账款

简单点说，就是用更多的商票，拉更长的账期，去挤占上游供应商的钱——

2、 永续债

之前也说过，永续债是不计入负债的，用来补偿“弹药”，没有报表上的负担。

但永续债有个挺大的bug，暗藏一个特殊的利率跳升机制，假如后期处理不当会反噬归母利润。

3、 明股实债

这个其实蛮难判断的。

总得来说，在“明股实债”模式里，少数股东享受固定收益，所以，收益分配时少数股东损益比例，和少数股东的权益比例，将在报表上发生错配。

直接贴一个兴业证券的结论吧。

但是！这些方式都没有真正消除原本的债务鸭梨。

而且，其实监管也已经看到这方面的问题了。

六月底，是曾经有过这样的消息的：

以这次调控的坚定程度，关于房企商票、永续债、明股实债这些表外负债的监管，只是迟到，并不会真正缺席。

而表外负债的影响有多大呢？

有消息显示，一次压力测试中，标普将占总股本30%以上的少数股东权益重新归类为短期债务，结果近四分之一开发商面临评级下调压力。

所以……不是不报，时候未到罢了。

此外，还想说几句。

目前真正爆雷的几家公司，全都是民营房企。

如果从国进民退的论调中抽离，客观去看待这个问题的话，这种现象大概是因为——房地产是资金密集型行业。

相比国企来说，民营房企本来就难以受到银行渠道的偏爱，在债券评级市场，也天然存在劣势。

所以，在面临相同的鸭梨时，民企的融资渠道更窄，融资成本更高，塌楼的可能性也就更大。

而且，一旦真正出现风险，国企背后的“接盘侠”，实力也更加强大一些。

所以，从概率上，买国企的房子更安全——就算资金链断裂停工烂尾了，也还能期待一下被转手盘活。

最后，如果你不幸“踩雷”，买的房子已经爆雷，接下来该怎么办呢？

个人认为，也不至于真的血本无归。

就在前几天，爆雷一年多的大民企海航集团，终于公布了它的重组计划——

整个公司被拆分成机场板块、航空板块、金融板块与商业板块四个独立板块，独立运营，各自回归主业健康发展。

我看了一下接盘方，除了海航机场业务被海南国资委接盘之外，航空板块也确定被民企方大集团接手。

而老股东团队及慈航基金会在海航集团及成员企业权益将全部清零，不再拥有相关股权。

海航和当下的房企类似，都属于冒进投资之后杠杆断裂，经营遇到困难。而海航也算是个巨无霸企业，体量和恒大类似。最终，也能妥善处理。

而这次房企面临的困难基本属于调控之下的“主动挤泡沫”，面对可能出现的危机，一定有过类似的压力测试。而每个全国性房企后面，牵涉的都是几万甚至几十万家庭——

我倾向于相信，大部分都是能够平安解困的。

当然，会有不可估量的时间成本。

但这并不是要告诉你，当下那些为了回笼资金，拼命打折的房子可以买。

毕竟，对于一个普普通通的买房者来说，这种需要赔上六个钱包和几十年贷款去“赌”多几个点，几十个点利润的事情，能避免，就尽量避免。

一旦赌输了，老板们只是把公司输掉，自己还可以拿着大额分红潇洒下半生，而你，输掉的可能是大半个人生。

以上为正文，来自局姐

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